江南“有田者什一，为人佃作者什九”。湖北钟祥县有的地主占有佃户多达千人。大部分佃户自己没有土地，仅有部分生产工具。他们要把产量的六成甚至八成交给地主。地租之外，还要受许多额外的勒索。如承佃时要交“批礼银”和“批赁”、“批佃”、“移耕”、“写礼”等钱，逢年过节要献“冬牲”、“年肉”等礼物；地主下乡收租要供给酒饭，交租时要挑粮上门。大斗收租，小斗出粜，更是地主惯用的盘剥手段。广大佃户今日完租，明日乞贷，勤劳一年，依然冻馁，这样的后果，使得朝廷在江南的赋税从永乐后期就逐年的减少，随着沉重的负担，迫使农民大批逃亡，国家税源减少，拖欠严重。这种局面早已引起了朝廷有识之士的主意，甚至他们已有了较为明确的危机意识，这其中以周忱、况钟、夏元吉最为显著，比起夏元吉，周忱、况钟年纪更轻，目光更远，干劲更足，雄心更大，他们满腹经纶与江南的一切，早已了如指掌，早就有心对江南的土地纳献之风进行整顿，苦于一直没机会。
如今碰上了宣宗这样的守成明君，知人善任，似两人这种刀笔小吏得以脱颖而出，一个被授工部右侍郎，奉命巡抚江南，总督税粮，一个任苏州府知府，两人目的一致，心思一致，与苏州常私访民间，询问疾苦。理欠赋，改税法，屡请减免江南重赋。反复计算，短短数年将苏州一府赋自二百七十七万石减至七十二万余石。其余府按次序减少，情况大好，但与这样的局面，两人并不满足，他们需要更彻底的改革，彻底扭转江南土地兼并严重的局面，他们在一番准备下，终于下了决心，对整个江南的赋税进行改革，与历代执政者羞于言利截然不同，两人的改革除了运输上的改革外，最主要的还是在土地上做出改革，对于江南土地兼并成风，豪门地主不少，各种官吏关系错综复杂，两人决定对江南的土地进行清丈，由周忱亲自主持清丈。凡庄田、民田、职田、荡地、牧地，通行丈量，限三年完成。所丈土地，除皇帝赐田外，一律“办纳粮差”，不准优免。户部还颁布了统一的《清丈条例》，规定了江南各级官员的职责及其完成期限，这种口号，手段天下不是没人提过，但江南的自古就是天下豪门的集聚地，远得的不说，南京的徐家，南昌的宁王、哪一个都是一座让人难以撼动的大山，还有江南的各大名门望族，足以让人望而却步，但这一切并没有让两人内心但却，用况钟的话儿来说，若刀笔吏，知利不知义，知刻薄不知大体，用之任风纪，使人轻视朝廷。”他况钟书吏起家，能被皇帝直接任命为正六品的官员，已是破了天荒，如今皇帝对其信任，不断让他做了苏州知府，正四品的官儿，他出任的时候，皇帝亲自设宴为他们送行，并为他们颁发了敕书。并给予他们一定的权力，奏章可直达御前，也就是说可以越级直接与皇帝联系，如此的信任，自古少有，他不为别的，就冲着这份知遇之恩，他也要给朝廷留下一个朗朗的苏州城，在这份信念下，两人反而比起寻常的官儿多了杀气，加之两人速来是一等一的清官，宛如两把无坚不摧的利器，愣是在浑浊不堪的江南打开了局面，苏州辖下的几个县城得以顺利的对土地进行了丈量，查出的良田，竟有三千多亩，如此骄人的成果，大大的壮大的两人的信心，从今年初就开始吴县、长洲县、常熟县、吴江县几个富裕的县城进行丈量，本以为有了前面几个县城作为榜样，这几个县会大力配合，只可惜两人将事情想得太简单了，在昆山县、嘉定县的清丈土地，早已引起了骚动，由于清丈田亩触犯了官僚、贵族、豪强地主的利益，所以从今年年初遭到了他们的抵制和反对。有些地方官对清丈田亩很不认真、很不得力，有的甚至公开袒护豪强，迟迟打不开清丈局面。在这种情况下，两人愣是顶住了压力，总算内阁三位阁臣是个明白人，对此事表示支持，并亲自下了指令，表示“只要对国家有利，不怕个人安危”。他运用考成法，严厉督责各级官员认真清丈，对阻挠清丈的宗室、豪强，严加惩治。他下令：“但有执违阻挠，不分宗室、宦官、军、民，据法奏来重处。”他告诫各级官员，“清丈之事，实为百年旷举”，不应“草草了事”，必须“详审精核”，“务为一了百当”。这样，清丈田亩工作算是得以顺利继续下去，才大半年的功夫，吴县、长洲县、常熟县、吴江县几个富裕的县城清出隐占田亩就达十余万顷，这么大的数目，早已超出了两人的预料，甚至是朝廷也没能想到，皇帝亲自下了旨意来嘉奖，这大大壮大的两人的声威，让苏州府邸的土地顺利得意丈量，眼看苏州局面一片大好，周忱便去了浙江、江西一带，期望也能如苏州一样打开局面，将刚刚呈现良好局面的苏州城交给了况钟，按说这个决定倒也不错，可天算不如人算，一场大雪的到来，在粮食危机的情况下，刚刚得意清丈的土地，重新遭到了兼并，一些地主豪门趁机收购百姓手中那点可怜的土地，数日的功夫，竟让一年多的努力，重新回到了宣德三年，面对这局面，况钟既感到无奈，又感到肩上的担子更重了些，所以不顾这次大雪，找到那些大户要重新丈量土地，对地方官员接受投献的良田，则责令其退回，这样的命令，自引起了不少的反对，迫于况钟这几年在苏州