如果真的要在余杭开发房地产，鲁远对自己还是很有信心的。
先说经验，鲁远好歹在这个行业拼搏半辈子了，经验可以说十分丰富了。
资金也还ok，只要第一个项目不是太大，他都可以接受。
况且还有一个于松，他要是参与进来的话，资金这方面肯定是一点问题都没有了。
至于眼光，鲁远相信自己的眼光。
从于松的公司就可以看出来，他的眼光十分的独特，在眼光这一块，于松也能提供很大的帮助。
这样算来，资金、眼光和经验都具备了，只剩下一个最大的问题，人脉。
于松口中的那个项嘉祥，可以完美的解决这个问题。
项嘉祥的具体家世，于松并不是很清楚，只知道一些大概的东西。
他父亲是高官来的，母亲开了一家上司公司。就这两点来说，项嘉祥在余杭的人脉，那是没的说的。
如此一来，房地产最重要的四点都具备了，想要成就一番大事业，也不是不可能的事情了。
为此，鲁远也是亲自跑到余杭，专门跟于松、项嘉祥见上一面。
三人坐下，于松把自己大致的想法说了一下。
鲁远过来余杭之后，三个人共同成立一个公司，自己出钱，项嘉祥出人脉，鲁远来经营。
今年的目标很明确，那就是先开发一两个住宅楼盘，等到公司完善之后，开始操盘商业地产。
鲁远说：“我在永安就是搞住宅楼盘的，这倒不是什么难事。可是这个商业地产，我就不是很熟悉了。现在商业地产模式很单一，无非就是百货大楼什么的，没有什么前途。”
项嘉祥开口说道：“以我对你的了解，你说的商业地产恐怕没有那么简单吧？”
于松点点头，“远哥说的那种模式我知道，在地皮上盖一栋大楼，然后每层卖不一样的东西，这样的模式太无趣了。”
“难道你对商业地产，有什么特殊的心得？”说到自己的专业，鲁远整个人精神了起来。
这要是一般人说的，鲁远肯定的嗤之以鼻。可是眼前这个年轻人，发生在他身上的奇迹太多了。
于松给两人倒了一杯茶，“我说的商业地产，具有两个特点。
第一个就是消费一体化。这个就很简单了，里面不止有购物，还有餐饮和娱乐，甚至连写字楼也可以加进去。
就比如说我们学校后面的那条街，有各种餐饮店，百货大楼也有几栋，还有各种娱乐场所，酒吧、ktv等等。
不过它们都是独立的，没有统一规划。如果这些全部由我们公司来规划，把它们结合到一起，这样就能释放出巨大的消费能力。”
“还有一特点呢？”鲁远听完眼睛直发光，这种商业模式闻所未闻啊！
项嘉祥不是很懂房地产，不过很多东西都是相通的。就好像一个公司有很多个部门，在同一个人的领导之下，效率会大大的提升。
反之，每个部门独自为政的话，损失的就是效率和效益。
“商业地产还有一个很特殊的地方，那就是地标性。”于松继续说道。
“地标性？”说话的是项嘉祥，“地标按我的理解，那就是跟旅游景点一样吧？”
于松点点头，“没错，就是这样理解。就好像你说起燕京，会想起王府井；说起金陵，你就会想起秦淮河。
只要前期把消费一体化这个概率推广出去，让这个城市里的人有一个潜意识，每当他们想到消费的时候，第一个想到就是这里。
这样一来，人们会把到这里消费视作一种时尚，到那个时候，这个项目的地标性就形成了。”
听完于松的话，项嘉祥频频点头，看样子于松早有准备啊！
不过鲁远脸色却凝重了起来，“不可否认，你说的前景很诱人，可是这种项目比住宅楼盘大太多了，你有把握能做好它？”
于松一脸无所谓，“只要它做好了，我就有把握它肯定能赚钱。至于怎么做好，那就是远哥你的事情了，毕竟我跟嘉祥都不懂房地产的事情。”
“你这甩手掌柜当的。”鲁远无奈的笑道。
项嘉祥说：“远哥，你跟我们讲一下房地产是如何操作的。”
于松说了这么多，彻底把项嘉祥的好奇心勾起来了。
最关键的是，房地产确实是一个很能赚钱的项目，现在有机会进军这个行业，项嘉祥也不想错过。
鲁远整理了一下思路，“第一步，自然是拿地。这也是投资商需要拿出的最大一笔资金，大概占整个项目的10到20。”
“这么低？”于松惊讶的问道。
“没错，”鲁远点点头，“毕竟只要你拿到了地，其他的钱可以找银行借。
我告诉你们，只要投资方跟政府关系好，拿地的钱，有时候都能欠着。”
“这样银行会接受抵押地皮借钱吗？”于松问道。
项嘉祥微微一笑，看样子于松没跟银行打过交道。
鲁远笑着说道：“你想太多了，银行只要看到了地，他就会批钱。
有了这笔钱，就可以直接开工了。等到楼盖到一半，可以抵押，可以预售，这又是一笔钱。
有了这两笔钱，投资商根本不用投入太多，就可以支撑到楼开盘了。”
于松和项嘉祥听的是目瞪口呆，“这根本就是空手套白狼啊！”
鲁远笑着摆摆手，“话不能这么说，其实另一句话更加适合房地产，那就是借鸡生蛋。”
于松一下就